2018年國慶黃金周期間，房地產(chǎn)行業(yè)“金、九銀、十銀”的傳統(tǒng)是否傳承?根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)在相關(guān)機(jī)構(gòu)因地施宜的宏觀調(diào)控政策和按照城市實(shí)施的政策下，保持了穩(wěn)定的狀態(tài)。北京已經(jīng)達(dá)到了8年來的最低水平，但是作為人們的居住，買房仍然是一種普遍的現(xiàn)象，建筑商和房地產(chǎn)企業(yè)之間的交易仍然存在。今天，代理記賬和大家主要討論的是房地產(chǎn)企業(yè)與建筑商“增稅”后的進(jìn)項(xiàng)稅籌劃方法。
作為近年來最熱門的財(cái)稅改革政策，“營改增”已經(jīng)影響到各行各業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)也包括在內(nèi)。據(jù)了解，2015年4月1日，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”全面實(shí)施，以適應(yīng)11%的增值稅稅率。增值稅的征收意味著房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的增加和稅收風(fēng)險(xiǎn)的增加。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的對策，加強(qiáng)相應(yīng)的稅收籌劃。
增值稅是在國外征收的。也就是說，增值稅只在流通中增加商品時(shí)征收，沒有增值稅就不征收增值稅。在中國，增值稅是可以扣除的。根據(jù)增值稅抵扣原則，房地產(chǎn)企業(yè)要控制增值稅的繳納，可以從降低營業(yè)稅稅額或者增加進(jìn)項(xiàng)稅額開始。此外，他們還可以通過降低營業(yè)稅稅額，同時(shí)增加進(jìn)項(xiàng)稅額來控制增值稅的繳納。然而，無論是全額出售還是抵押貸款支付，房價(jià)是固定的，銷售稅當(dāng)然是固定的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加大投入才能進(jìn)行稅收籌劃。
1、進(jìn)項(xiàng)稅額扣除的時(shí)間
中國的財(cái)稅有關(guān)文件規(guī)定,銷售環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅是增值稅支付之前的鏈接時(shí),納稅人不能任意扣除增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額提前達(dá)到遞延納稅的目的,和進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間是根據(jù)增值稅專用發(fā)票的類型區(qū)分。
銷售環(huán)節(jié)進(jìn)項(xiàng)稅額的扣除額為前一個(gè)環(huán)節(jié)的增值稅繳納額。納稅人不得為達(dá)到延期納稅的目的，隨意預(yù)扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間根據(jù)所得增值稅專用發(fā)票的種類區(qū)分。
2、結(jié)算方式
在房地產(chǎn)企業(yè)與建筑商的交易中，房地產(chǎn)企業(yè)作為買方，應(yīng)從稅收籌劃的角度采取分期付款的方式。按照增值稅的有關(guān)規(guī)定，納稅人購進(jìn)貨物或者接受服務(wù)，未按照規(guī)定取得增值稅抵扣憑證的，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。但一般來說，企業(yè)在購票交易中采取先付款后收票的方式。在交易中，如果貨物已經(jīng)入庫，資金尚未到位，則不能開具貨物交付的增值稅專用發(fā)票。對于買方來說，是不允許扣除收益稅的，但是采用分期付款的方式，會(huì)有不同的情況。根據(jù)稅法規(guī)定，分期付款購進(jìn)貨物的抵扣時(shí)間為每筆分期付款的支付日的當(dāng)期，這樣就可以逐步產(chǎn)生遞延增值稅的收益，從而獲得貨幣的時(shí)間價(jià)值。
3、從供應(yīng)商納稅人身份的角度
增值稅專用發(fā)票的抵扣主要適用于一般納稅人。選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，可獲得6%、11%、17%稅率的增值稅專用發(fā)票抵扣。如果選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商，稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的增值稅發(fā)票只能扣除3%。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要做好增值稅納稅籌劃工作，需要從進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間、結(jié)算方式、供方納稅人身份三個(gè)方面進(jìn)行籌劃。
